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リフォーム資金にもおすすめ！リバースモーゲージ
こんにちは！めりっとくんです。
夢のマイホームを手に入れて長年住んでいると、修繕したい箇所もでてくるよね。
外壁の塗り替えもしたいし、壁紙の剥がれが気になってきたり...。
壊れて仕方なく修繕するときもあるけど、家のメンテナンス費用って、積立したりしてるのかな？
老後に安心して住み続けられるように、理想は早めにリフォームしたいな。
マイホームに住み続けられるように、住居のメンテナンス、つまりリフォームについて、見てみましょう。
本コラムは、国土交通省が実施している「建築物リフォーム・リニューアル調査 2021年度」の年度次・一般統計のデータをもとに作成しています。調査は、調査対象期間に元請けとして受注した建築物リフォーム・リニューアル工事について、建設業許可業者5,000者に対して実施され、結果が公表されています。
主たる工事目的別 受注件数の上位5位 （単位：件）
| 順位 | 割合 | 主たる工事目的 | 受注件数 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 93.7％ | 劣化・壊れの修繕 | 6,095,374 |
| 2位 | 2.6％ | その他 | 168,031 |
| 3位 | 1.9％ | 省エネルギー対策 | 124,271 |
| 4位 | 0.9％ | バリアフリー化（※） | 61,005 |
| 5位 | 0.5％ | 防災･防犯･安全性向上 | 34,438 |
◆ 出典：国土交通省 建築物リフォーム・リニューアル調査（令和3年度計）表2-3-1を参考に作成（外部リンク）
https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000021.html
※ バリアフリー化：高齢者・障害者等が生活していく上で障壁（バリア）となるものを除去（フリー）するよう対応
また、住宅リフォームの対象は、一戸建て住宅の工事が全体の67％、マンションの工事が30％でした。
主たる工事部位別 受注件数を比較すると、リフォームのきっかけは、お風呂・トイレ・キッチンを直す「給水給湯排水衛生器具設備」での受注が１位でした。次いで、「内装」の張り替えが２位、玄関ドアや室内ドアなど「建具」の取り替え、設置が３位でした。
加えて、主たる工事部位を修繕するついでに「給水給湯排水衛生器具設備」「内装」の順にリフォームするケースが多いです。お風呂のお湯が出なくなったり、トイレの水が止まらなくなったり、劣化により壊れてしまったタイミングに買い替えたり、修繕されることが多いと推測できます。
主たる工事部位別 受注件数の上位5位における建築時期の最頻値（建築時期不明を除く）
| 主たる工事部位 | 建築の時期 | およそ何年目に リフォームしたか |
|---|---|---|
| 給水給湯排水衛生器具設備 | 2001～2010年 | 10～20年 |
| 内装 | 2011年以降 | 10年以内 |
| 建具 | 2011年以降 | 10年以内 |
| 屋根 | 1991～2000年 | 20～30年 |
| 外壁 | 2001～2010年 | 10～20年 |
◆ 出典：国土交通省 建築物リフォーム・リニューアル調査（令和3年度計）表2-5-2を参考に作成
データを見ると、内装や建具のリフォームは10年以内にされる場合が多いようです。屋根や外壁は、外から見て分かるので、おおよそ予想していましたが、内装や建具のリフォームは意外と早くされるようです。
〈 ことばの意味：最頻値 〉
最頻値とは、データの中で最も頻度（登場回数）が多い数値、つまり、データの個数が一番多い値です。
一戸建住宅、マンションに関わらず、リフォーム工事を受注金額で見ると、8割は「50万円未満」の小口受注でした。また、「100万円以上300万円未満」の大掛かりなリフォームが1割程でした。永く快適に安心して住みたいため、毎日過ごす自宅をリフォームする人が多いようです。
１．貯蓄から支払う
２．贈与
３．ローン
利用は税制改正の動向を注視しながら、きちんと調べましょう。
| 贈与方法 | 金額 |
|---|---|
| 暦年贈与 | 1人当たり年110万円の非課税枠（注１） |
| 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置 | 500万円または1,000万円 （贈与税非課税限度額の範囲内（注２）） |
（注１）現行では相続時の直近3年間の贈与額は相続財産に加算されて相続税が課税されます。2023年度の税制改正大綱によりルールが見直され、3年から7年へ変更される見通しです。「 2024年からは、直近7年間の贈与額は相続財産とみなされます 」（情報は2022年12月20日時点です）
（注２）令和４年度税制改正後の住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の概要は、国土交通省ホームページ（外部リンク）をご確認ください。
| ローン3種類 | リフォームローン | フリーローン | リバースモーゲージ |
|---|---|---|---|
| 使いみちの範囲 | 目的がリフォームに決まっているローン | 使いみち自由なローン | 使いみち自由なローンと住宅ローンに限定したローン有り |
| メリット | フリーローンに比べて 金利が低い | 大まかな計画段階でも申込可 | 遺産整理に利用 |
| デメリット | ローン申込時に リフォームの見積もり等の具体的な計画が必要 | リフォームローンに比べて金利が高い | 推定相続人の同意要 |
| リンク | リフォームローンを 詳しく見る | フリーローンを 詳しく見る | リバースモーゲージを 詳しく見る |
◆ ローンによって、商品性が違いますので自分に合ったローンを選びましょう ◆
● ご自宅を担保にして一定の融資枠を設定
● 毎月のお支払いはお借入れ残高の利息のみ
● お申し込み時点の年齢が満60歳（55歳）以上80歳未満の方が対象
・ 推定相続人の同意が必要
・ 融資金額内で利用しましょう
・ 変動金利方式のため、金利上昇リスクあり
商品性の主な違いを下表にしました。詳細は各ページをご確認ください。
| へきしんリバースモーゲージ 「人生設計図」 |
リバースモーゲージ型住宅ローン 「セカンドライフ」 |
|
|---|---|---|
| お申し込み時点の年齢 | 満55歳以上80歳以下 | 満60歳以上80歳未満 |
| お使いみちの範囲 | 自由（ただし投機的資金を除きます） | 自ら居住するための住宅関連資金 サービス付き高齢者向け賃貸住宅に入居するための資金等 |
| 融資限度額 | 以下のＡ・Ｂの範囲内で、500万円以上5,000万円以内（100万円単位） Ａ．担保となる自宅が一戸建ての場合、土地の担保評価額の60％以内 Ｂ．担保となる自宅がマンションの場合、担保評価額の50％以内かつ限度額500万円 |
以下の条件で最も低い金額 ・担保不動産の評価額の50％に相当する金額（※１） ・所要金額の100％に相当する金額 ・次のお使いみちによる以下の金額 ①住宅建設や購入に関する資金...5,000万円 ②リフォーム等資金、借り換え資金の対象がリフォーム等...1,500万円 ③サービス付き高齢者向け賃貸住宅の入居一時金...1,500万円 |
| 返済期限 | ①原則、借主が亡くなったとき（※２） ②リバースモーゲージ信託契約を解除するとき ③期限の利益の喪失事由に該当したとき |
原則、借主が亡くなったとき （連帯債務の場合は、借主様のいずれかのうち、最も遅くお亡くなりになられた日） |
| リンク | 詳しく見る | 詳しく見る |
※１：担保不動産の評価額は、当金庫所定の評価に基づき、独立行政法人住宅金融支援機構の最終査定により決定します。
※２：契約者が夫、名義は夫の場合、夫死亡後に妻と信託契約を結び直して契約を引き継ぐことも可能です。自宅に住む人がいなくなって、契約が終了してから住宅を売却できます。
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